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土地・建物の登記名義人住所変更を自分でする

2018年05月12日
鹿児島に居るとき、土地、建物の登記名義人住所変更の手続き
を司法書士に依頼したら、そこそこの料金が掛かった。
別に所有権移転登記ではあるまいし、住所変更は簡単に出来る
のではないかと、ネットで調べたら複雑な登記内容でなければ
自分でも出来そうなレベルだった。


法務局の申請書様式のページからWordファイルなどの様式と、
記載例をダウンロードして、これに必要な文字データを追記
して作成します。

不動産登記の申請書様式について:法務局
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html


作成の仕方は、法務局の記載例と主に次のサイトを参考にします。

住所変更登記を自分で出来ますか?出来ますよーー。
- BECAUSE I'M HAPPY
https://sorahachi8.com/279.html


素人、または慣れない人だと難しい契印の仕方は、次のサイトを
参考にします。ただ、段差が出来ないように下に敷く紙は今回の
場合、1ページ目と2ページ目の綴じ部には2枚か、折り重ねて
2枚分の厚さにしたものを敷きます。
登記申請書が2枚になるときは、2ページ目と3ページ目の綴じ
部にも契印が要ります。このときは、4枚分の厚さのものを敷き
ます。
契印の位置は、左綴じ部の上下中央部あたりにページあたり1ヶ所
です。
申請書と収入印紙貼り付け用の白紙間には契印が必要ですが、
収入印紙貼り付け用の白紙と住民票の写し、または住民票の写しの
コピー間には要りません。
ただし、住民票の写し、または住民票の写しのコピーが複数枚に
なるときは、これらページ間に契印が要ります。

ここがポイント!割印・契印のルールときれいな押し方
- 企業実務オンライン (日本実業出版社)
http://www.kigyoujitsumu.jp/career/worktech/8620/


以下に、一例、真田幸村氏の場合を画像データで解説します。
所有権登記名義人住所変更 解説 - クリックで拡大
所有権登記名義人住所変更 解説 (画像クリックで拡大)


掛かった費用:
住民票の写し ------- 300円
同上のコピー --------- 5円
収入印紙 ---------- 2000円
レターパックプラス --- 510円
合   計        2815円

*パソコンでの印刷費用はのぞく。


*2018年5月13日(日)以下追記
売主、買主ともが直接所轄法務局窓口に出向き、
必要添付書類も用意し、所有権移転登記の申請を
することももちろん可能です。このとき、代理人に
委任するわけでないので、なんら資格はいりません。
司法書士などに委任する取り引きでないと売買契約
しないという場合以外は、売主、買主との直接の
やりとり、申請はありうるわけです。
クルマの購入時や、クルマの廃車の手続き等でも、
個人で手続きできることが多くあるかもしれません。

*2018年5月19日(土)
5月11日(金)に所轄法務局の窓口に申請書を提出し、
16日(水)正午前後に登記完了証と住民票の写し
返還分が郵送、レターパックプラスで着ました。

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法定相続人が兄弟姉妹しかいないが相続させたくない

2018年05月07日
--- はじめに ---

現在、当ブログ内記事
「http://trekkerworld.blog.fc2.com/blog-entry-73.html」
は変更されていますが、変更される前のものには人間の
おどろおどろしい欲望に翻弄された悲劇が書かれていました。
(Internet Archive Wayback Machine で過去の状態を探すと
出てくるかもしれません。)
いずれにしても、兄から酷い目に遭ったわけで、わたくしが
亡くなることがあると、現在法定相続人は兄のみになっており、
何もアクションしないと、兄に僅かに残っているわたくしの
財産が渡ってしまい、成仏できず現世を彷徨うかもしれません。
そこでどうしたら良いか、また受け取る方が、出来るだけ
税等を少なくする方法もネットでいろいろ調べました。


--- おおまかな説明 ---

①法定相続人が兄弟姉妹しかいないが相続させたくないとき、
「遺言書」を作成し、兄弟姉妹でない人、または法人に
財産を遺贈するよう書けばいい。
②兄弟姉妹には、遺留分はない。(=遺留分減殺請求出来ない。)
③遺贈を受ける者(受遺者)に税等の費用負担を少なくするには、
被相続人に負債があった場合にはそれらを被るが、包括遺贈に
する。(不動産を受け取る場合には不動産取得税がかからない。)
被相続人に多額の負債があり、受け取りが少ない、または
マイナスの場合には、受遺者は遺贈放棄すればいい。
④具体的に財産を指定して遺贈する特定遺贈だと、被相続人に
借金などの負債があってもこれらを被らないが、不動産を受け
取る場合には不動産取得税がかかる。
⑤遺贈の場合の税金は、贈与とは違って相続税になる。
⑥法定相続人が兄弟姉妹のみの場合で、かつ遺言書で兄弟姉妹に
相続されるものがないように書かれていても、基礎控除が
ある。また、加算額は法定相続人の数(この場合兄弟姉妹の数)に
比例する。
(結果的に兄弟姉妹(法定相続人)は、相続するものがないのにも
かかわらず、不本意ながら受遺者の税の低減に協力することになる。)
3000万円+600万円×(法定相続人の数)=基礎控除額
⑦兄弟姉妹が被相続人より先に亡くなっていても、兄弟姉妹の子、
甥姪が代襲相続人となり、甥姪が存命であれば、⑥の加算額計算
の法定相続人の数になる。
⑧ ⑥⑦において兄弟姉妹、または甥姪が代襲相続人となっている
ときに、これら法定相続人が相続放棄しても加算額計算は放棄が
なかったときの人数になる。
⑨受遺者を遺言執行者にも指定すると、受遺者が各種手続きを
しやすくなる。(必須)
⑩兄弟姉妹などがイヤガラセ目的の行為で、土地、家屋の登記済証
を盗んでいても、警察はなかなか親族間のモメゴトには関知したく
ないので、紛失したという扱いでいたほうがよい。
⑪ ⑨のように受遺者が遺言執行者になっていると、登記済証を
添付せずに(遺贈による)所有権移転登記をすると、事前通知が
される。この通知に申請内容が真実であると回答すれば、
登記済証(または登記識別情報)の提出が無くても登記が実行される。
⑫あらたな所有者(=受遺者)には、登記識別情報通知書が交付される。
⑬遺言書の書き方と、封筒、封の仕方は、下に例を載せます。
⑭法定相続人でない者が、受遺者のときは、遺贈登記の登録免許税は、
固定資産税評価額の2%になる。


--- 遺言書と封筒、封の仕方の一例 ---
(書きかけにつき、図でなくTEXTメイン)
手書きにて行う。

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遺 言 書

遺言者真田幸村は、遺言者の有する一切の財産を、
竹林院子(出生時の氏 大谷、住所 福井県敦賀市結城町
14番1号、平成元年6月27日生)に包括して遺贈する。
遺言者は、竹林院子を本遺言の遺言執行者に指定する。

平成30年5月5日

住所 大阪府大阪市天王寺区茶臼山町1番1号
遺言者 真 田 幸 村 (印)

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封筒に入れてしまう前に、コンビニ等のコピーサービスで
数部遺言書のコピーを取っておく。
(原稿とコピーの取り出し忘れしないよう、厳重に注意する。)

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封筒の表面
(縦長封筒 中央やや上部より 縦書き)

遺 言 書

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封筒の裏面

糊付けでしっかり封をし、遺言書と同じ印で押印(封印)
(「〆」文字とかでしない)

(縦長封筒 右側上部より 縦書き)
開封せずに必ず家庭裁判所の検認を受けること

(縦長封筒 重なりよりやや左側やや上部より 縦書き)
平成三十年五月五日

(縦長封筒 左側やや上部より 縦書き)
遺言者 真 田 幸 村

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--- 一例の解説 ---

真田幸村は、過去に出生時氏名大谷院子と婚姻して
いたが、現在は離婚して独身である。また、院子との
間に子を授かることもなかった。
出生時氏名大谷院子は、複数回再婚していて現在の
氏名は竹林院子となっている。
真田幸村は両親ともすでに亡くなっており、自らが
亡くなると、何もしないと法定相続人である兄の
真田信之が相続してしまう。
真田幸村は、過去に兄の真田信之に酷い目に遭わせ
られていて兄には財産を渡したくない。兄に相続
されるくらいだったら元妻の竹林院子に遺贈したい。
不動産としては現在居住している土地、家屋がある。
土地の評価額は1200万円で、家屋の評価額が300万円
となっている。500万円の預貯金がある。借金等の
負債はない。

法定相続人は、真田信之の1名なので、基礎控除額は、
3000万円+600万円×1 の3600万円となる。
財産の総額は、1200万円+300万円+500万円の
2000万円となる。
基礎控除額より遺贈を受ける金額の方が小さいので、
相続税はかからない。(=相続税の申告不要)
包括遺贈なので、不動産取得税もない。

土地、家屋に関して遺贈による所有権移転登記が
必要で、この際の登録免許税は固定資産税評価額の
2%になる。
(1200万円+300万円)×0.02=30万円

相続税 ----------- ゼロ
不動産取得税 ----- ゼロ
登録免許税 ------- 30万円

*ここでは、「固定資産評価額×倍率=相続税評価額」で、
倍率が土地、家屋とも 1.0 の地域としています。

*2018年5月8日(火)
本文末尾に固定資産評価額と相続税評価額の計算において、
倍率が1.0の地域である旨追加記載しました。

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ミックスジュースについて考える

2016年02月28日
昔の大阪のミックスジュースは、バナナ、みかん缶、リンゴ、砂糖、氷、牛乳が
ほぼ定番のレシピだった。(さらに白桃の缶詰を入れることも)
しかし、いくら工夫してももっさりしていて、爽やかさがないというか、味が洗練
されない。そこで、何が足を引っ張っているのだろうと回転のよくない頭で考えてみた。
リンゴはすぐに酸化する。よって排除。
ミカンの缶詰は、味の自己主張が強い。よってこれも排除。
バナナと砂糖、氷、牛乳だけでは物足りないし、何かアクセントが欲しい。
そうだ、ミクスジュースのベースとなるものを作ろう。
ベースさえしっかりしていると、特にクセの強いフルーツでない限り、
応用が効くはずだ。
爽やかさ...。あっ、パインアメというのがあるなぁ。ライオネスコーヒーキャンディーと
双璧をなす、クラシカル飴のひとつ。
パイナップル輪切り缶詰を入れてみた。爽やかさはあるが、もう少し。
意外とシロップにもパイナップルのエキスがあり、いける。
シロップも入れてみよう。
なかなかいけるやん。
けど、何かなぁ。甘味(あまみ)がおかしい。
カレーを作る際、ハチミツを入れたりもあったっけ。
ハチミツも入れてみよう。
なかなか、いけるやん。
まだ洗練されてないなぁ。
そこで、量を加減しては50回以上は試した。
これで出来たのが、「ミックスジュースの作り方」にあるレシピです。

以前はこういう情熱を注げられるものがあったが、今はないなぁ。
今度は何に熱中しようかな。生きている実感が欲しいから。

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串かつのコツ

2016年01月27日
過去、鹿児島に居るときに開設していたブログからの転載です。
(元ブログは、検索サイトで記事名を入れてもヒットしない、いわゆる
休眠状態です。よってこちらに転載しました。)

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大阪通天閣界隈、新世界と呼ばれる地域には、
串かつ屋がやたらと多い。

ジャンジャン横丁や通天閣近くの路地には、
小さいがおいしい串かつ屋が多かった。(←過去形)

あえて店の名前は出さないが、元ボクサーの
連れがやっている店は、昔はうまかった。
いまや通天閣の付け根そばに広い店を出したり、
大阪ナンバの水掛不動さんで有名な法善寺近く
にも出店している。
が、家で作る串かつのほうが断然味がよいのです。
2年前から某店には行っていない。

「屏風は広げすぎると倒れる」という商人(あきんど)の
教訓というか戒めがありますが、なるほどなと…。


たわごとはこのへんにして、串かつのコツをば。

コツ1:衣はホットケーキミックスを牛乳で溶いた
ものを使う。(水入厳禁)

コツ2:パン粉はポリ袋などに入れ、手で握り揉み
出来るだけ細かくする。

コツは以上の2点のみです。

あとソースに一工夫するなら、関西が製造地の
ウスターソースに、ほんの少しヒガシマルうどんスープ
などのダシの素系を入れることくらいです。
人によっては、ウスターソースにとんかつソースや
ケチャップなんかをブレンドしたりもします。


ネタは牛もも肉、豚バラ肉、紅しょうが、もち、
タコ、ちくわの中にチーズを入れたもの、
ほか串にさせてあげられるものならなんでもOK…。
(サイズはひと口サイズにおさまるようにします)

串にさし、液(コツ1のもの)に漬け、パン粉(コツ2のもの)
をまぶし、あげる。
簡単でしょ。

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*2011年9月27日(火)作成、10月23日(日)更新なので、
本文中の「2年前から某店には…」の2年前は2009年秋を
示しています。

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ミックスジュースの作り方

2016年01月26日
過去、鹿児島に居るときに開設していたブログからの転載です。
(元ブログは、検索サイトで記事名を入れてもヒットしない、いわゆる
休眠状態です。よってこちらに転載しました。)

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必要器材:ミキサー、コーヒースプーン、カレースプーン、タンブラー、
     ふきんなど

材料:バナナ(中2本 or 大1本)
   パイナップル輪切りシロップ漬け缶詰(1枚とこの取り分のシロップ)
   砂糖(コーヒースプーン山盛り14杯)
   はちみつ(カレースプーン1杯)
   牛乳(ミキサーのボトルサイズにより変動)
     (牛乳以外の全ての材料を入れてから7分目になるまで)
   氷(製氷皿で作ったものだと約13個、自動製氷機だと16~18個)

手順:
  1.ミキサーに皮を剥いたバナナを、手で5センチずつくらいにちぎり
  入れる。(中2本 or 大1本)
  2.次に砂糖をコーヒースプーン山盛り14杯入れる。
  3.パイナップル缶詰の1枚を2センチくらいにちぎりながら入れる。
  また、この取り分のシロップも入れる。
  4.はちみつをカレースプーン1杯入れる。
  5.氷を入れる。(製氷皿作り約13個、自動製氷機だと16~18個)
  6.ミキサーのボトルの7分目まで牛乳を注ぐ。
  7.パワーのあるミキサーだと35秒くらい、非力なものだと45秒
  くらい回す。
  (*少し氷の粒子が残るくらいがよい。)

仕上り量:タンブラーに4杯くらい。

展開:これはベースになります。他にフルーツやいろいろなものを入れ、
アレンジするのも楽しいでしょう。ベースのままでも美味しいですが。笑

変遷:従来の作り方では改善の余地がないので、1980年頃から試作を開始
し、ようやく1995年にレシピが完成した。また、2004年にはインター
ネットに初掲載(CGIボーイ 日記のススメ 「小市民日記」)する。

P.S.
甘過ぎるとのご指摘をいただきました。
コーヒースプーン山盛り14杯でなく、10杯とか加減したほうがいいかも
しれません。
また、ミキサーの回す時間も5秒ほど短かくすると、もっと氷の粒状感が
楽しめるでしょう。
とにかく色々と加減してみてください。ペコリ

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